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一向看多的我,这次真正感受到了楼市正在变凉

时间:2018-07-10 来源:金融业原创 作者:探戈

  常看我文章的朋友应该清楚,我是楼市的多军。

  但今年,情况的确有点不大一样。

  今天,咱们聊聊楼市的三类角色,购房者、开发商、中介以及银行。

  一、购房者开始观望

  最近有浙江某三线城市的粉丝告诉我,他们那里房价过去两年翻了一倍多,过去两年没上车,错过了一波牛市,现在还能不能上车。

  简单了解了一下他所在的这个城市。跟我们预测的完全一致,房价上涨的动力源自棚改,这个城市虽然处于浙江,但在杭州宁波等城市的巨大优势之下,其实是没有多少人口流入的。

  当地想的是搞新城,继续做大轻工业。但轻工业是难以给城市带来巨大的想象力的,现在房价透支这么多,棚改和人口都不支持继续上涨。

  而棚改放缓的消息直接影响到了当地一些新楼盘的销售,当地一些楼盘的销售明确表示认筹不及预期,购房者观望的情绪渐浓。

  好的消息传播快,不好的消息传播更快,接下来,其他小城市的购房者也会开始观望。

  前几天,一位朋友打算在武汉买房,他在其他城市已经有了不少房子。而武汉对于他们这种名下有房的人也做出了限制。

  如果你在武汉无房但在外地有房,按金融业贷款是否还清划分成首套/二套,首付款分别高达5成或者7成,利率要上浮,最低20%,最高40%。而且武汉规定6成的房子优先分配给首套房刚需。

  限制你炒房的不仅是政策,还有其他方面的因素,比如“茶水费”。在武汉现在仍然存在几万至十几万的茶水费,要么你想炒房,基本没可能。而你如果交了茶水费,从流动性和增值的角度来说,其实已经被先薅了一层。

  而现在的二手房,或许最能反映市场的趋冷。

  北京上海调控之严厉,让二手房成交已经日趋艰难。眼下,这两个城市二手房市场已经没有多少新鲜韭菜可以割了。

  我们了解到的情况是,现在北京和上海,二手房市场连环单占比超过了9成以上,所有打算买房的人,都得先卖了自己的房子。导致整个周期被拉的特别长,而且稍有不慎就容易陷入纠纷。

  新鲜的韭菜有,但他们的购买力远远跟不上时下的房价,一手房和二手房要瓜分老韭菜,难度可想而知。

  如果你在上海近期买过二手房,或许就会发现,无论是买房还是卖房,砍价都比之前容易得多。

  二、开发商开始着急

  现在的开发商,比以往任何时候都更焦虑。

  7月6日,杭州一次性放出7张预售证,同时成交的还有10宗地块。

  此前一直捂盘待机的碧桂园,这次一次性放出了所有剩余房源,1200余套,价格与上次开盘完全一致。而10宗地块,有底价成交的,热门地块成交后的溢价率不及市场预期,至于楼面价甚至比之前相邻地块还要低。

  杭州是个典型的棚改城市,2015年开始,杭州开始推行“1+X”棚改,一套安置房,其他全部给安置款,棚改对楼市的影响,在2017年表现最为明显,有人甚至抱着千万现金都买不到房子。

  但风不可能一直吹下去,靠土地背书的经济迟早要转型。现在开发商选择及时出货,拿地更为谨慎,这会传染的。

  随着需求的降温,很多小开发商或许加速离场,而一些大开发商,也在尽快优化库存,更大力度掌控现金流。

  现在的房企,的确都比以往更加焦虑。

  销售方面,一线城市成交量大幅萎缩,价格上相比成本也毫无优势,二线城市又迎来新一轮调控风暴,至于三四线城市,棚改已经让市场风声鹤唳。

  融资和债务方面,融资渠道收窄,成本大幅上升,海外债务规模扩大以及贸易战带来的人民币贬值预期,让开发商的资金链面临巨大考验。

  转型方面,走在最前面的万科,董事长郁亮明确表示了焦虑“方向是明确的,路径是不清晰的”。

  三、房产中介开始新套路

  一边是不断增加的二手房挂牌量,一边是越来越少的购房者,还有不断打开的议价空间,中介想要做成一笔生意,难度太大了。

  所以说实话,现在的中介,比以往更加谨慎,也更喜欢套路。

  中介释放出来的消息一定是有利于自己的。这个“有利”的内涵一定是利润最大化。尽可能多地成交,拿更多的提成。

  为了这个“有利”,中介在不同时期,表现出来的也不一样。

  宏观上,中介是希望维持房价企稳甚至小涨的预期,这样不至于导致购房者愈发观望,比如当下杭州的土拍降温,当地所有的中介都没有在朋友圈分享。

  但在微观上,为了促成交易,中介会采取不同策略。

  比如市场好的时候,他们会把压力加给购房者,让他们尽可能同意房东的价格;

  但市场不好的时候,他们会两头加压,特别是打算换房的这些房东,中介抓住了连环单的风险,会给予房东更多压力,让他们同意降价。

  现在正是市场不好的时候,类似成都,上海,武汉,北京这种城市,二手房挂牌量均不断增加,但成交量却不见起色。

  所以中介现在的话术,给购房者的往往是:我们能帮你争取到比挂牌价更低的价格,而给房东的往往是:房子挂了这么久,好不容易有个高意向客户,可以让点价格卖掉了。

  其实中介的这些变化,也在一定程度上反映了楼市的趋冷。

  眼下这种行情,对于购房者来说,一定要握紧钱袋子,别轻易出手,新房再不能挨个摇号,不能摇到了就买了。至于二手房,购房者最大的优势是资金,你要是能满足房东的条件,比如首付比较高,或者直接全款,那就尽可能砍价吧,因为对方说不定也着急回款买他想买的房子。

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